【청주=코리아플러스】 이종필 강경화 기자 = 청주 사직4구역 재개발이 장기 표류를 끝내고 도심 재생의 성공 사례로 자리 잡아 가고 있다.
시행사인 에스투엘레바와 시공사 중흥토건의 책임 있는 사업 추진과 함께 토지등소유자의 적극적인 협조와 행정의 안정적인 지원이 동시에 뒷받침돼야 한다는 지적이 힘을 얻고 있다.
16년 동안 제자리걸음을 거듭해 온 충북 청주시 사직4구역 재개발사업이 중흥그룹 계열사인 에스투엘레바를 새 시행사로 맞으며 초고층 랜드마크 아파트 건설에 다시 속도를 내고 있다.
다만 전국적인 분양시장 침체와 공사비 상승, 장기 방치에 따른 안전 우려 등 넘어야 할 산도 적지 않다는 평가가 나온다.
사직4구역 재개발은 2009년 추진위원회 승인, 2011년 재개발 정비구역 지정 등 이른 시기에 사업이 시작됐지만, 자금 조달과 사업성 문제로 10년 넘게 사실상 방치됐다. 그 사이 공실 건물이 늘어나고 노후화가 심화되면서 도시미관 훼손은 물론, 야간에는 청소년 우범지대로 전락할 수 있다는 우려까지 제기돼 왔다.
정체 국면이 길어지던 사업에 전기가 마련된 것은 중흥 계열 특수목적법인(SPC)인 에스투엘레바가 등장하면서부터다. 에스투엘레바는 중흥토건 지분 80%, 신상 지분 20%로 구성된 법인으로, 주택·토목·건축·조경·도시환경정비·부동산 개발·공급 등을 주력으로 하는 중흥그룹 계열사다.
양일구 에스투엘레바 대표이사는 2021년 11월부터 사직4구역 소유권 인수에 나서며 사업 정상화에 드라이브를 걸었다. 장기간 지연에 지친 토지등소유자들을 상대로 설명회와 대면 상담을 반복하며 초고층 랜드마크 건설 구상과 충청권 진출 교두보 확보라는 비전을 제시했다.
그 결과 양 대표는 정비계획 변경을 거쳐 구역 지정 이후 약 13년 만에 사업시행인가를 받아냈다. 지난해에는 도시정비법 개정에 맞춰 도시환경정비사업에서 재개발사업으로 변경하는 내용을 담은 정비계획 변경안과 사업시행인가 고시를 마무리하며 사업을 본궤도에 올렸다.
사직4구역은 애초 도시환경정비사업으로 출발했다. 토지등소유자 방식이 적용돼 별도의 추진위원회 승인이나 조합설립 인가 없이도 사업 추진이 가능했고, 도시 및 주거환경정비법 개정으로 사업 유형이 단순화되며 재개발사업으로 통합됐다. 이에 따라 재개발 역시 토지등소유자 시행방식을 승계하게 됐다.
현재 사직4구역 재개발은 토지등소유자 75% 이상, 면적 50% 이상 동의를 전제로 사업시행인가와 시행자 지정을 신청하는 구조를 따르고 있다. 에스투엘레바는 이미 사업시행인가를 확보했고, 올해 2월에는 중흥토건을 시공사로 선정했다. 이어 종전·종후 자산평가와 토지등소유자 분양신청을 진행 중이며, 토지 매입과 각종 협의를 위해 소유주들과 수시로 만나며 의견을 조율하고 있다.
이로써 사업은 ‘7부 능선’을 넘었다는 평가도 있지만, 변수는 여전히 남아 있다. 최근 분양시장이 전국적으로 위축된 데다 자재비와 인건비 상승 등 공사비 원가 부담이 커지면서 시행사와 건설사가 추가 리스크에 민감하게 반응하는 분위기다. 일각에서는 “정상화의 발판은 마련됐지만, 실제 착공과 분양까지는 상당한 시간과 협의가 더 필요하다”는 우려 섞인 시선도 나온다.
장기 지연이 초래한 도시 문제도 이미 현실로 나타나고 있다. 사직4구역 일대에는 노후 공실 건물이 방치된 채 늘어나고 있어, 도시미관을 해치는 것은 물론 야간 청소년 우범지대화에 대한 걱정이 커지고 있다. 노후 건축물이 방치되다 붕괴 등 사고가 발생할 경우, 자칫 중대재해로 이어질 수 있다는 불안감도 적지 않다.
그럼에도 사직4구역이 지닌 잠재력은 상당하다는 평가다. 바로 인근에 사직3구역 재개발 사업인 ‘힐스테이트 어울림 청주사직’이 완판된 상태로 공사가 진행 중이고, 사직1구역·사모1구역·사모2구역·모충1구역 등 구도심 정비사업이 동시다발적으로 추진되면서 인프라 공유와 시너지 효과가 기대되고 있다.
광역 교통호재도 이어진다. 국토교통부는 제4차 광역교통시행계획 변경 추진계획을 통해 동탄~청주공항 광역철도(약 78.8km), 대전 반석~청주공항을 잇는 대전~세종~충북 광역철도(약 49.4km) 사업을 신규로 반영했다. 기존 대중교통 대비 이동시간을 최대 70% 이상 줄일 수 있다는 전망이 나오고 있어, 향후 청주 구도심 재개발과의 시너지에 대한 기대감도 커지고 있다.
청주 내부에서도 순환로 개통, 방사형 도로망 구축 등 교통 인프라 정비가 진행 중이다. 업계에서는 “사직4구역이 충청북도를 상징하는 고층 랜드마크로 완성될 경우, 중흥그룹의 기술력을 입증하는 계기가 될 뿐 아니라 청주 시민들의 오랜 숙원이 해소되는 상징적 사업이 될 것”이라는 전망을 내놓고 있다.
에스투엘레바는 내년까지 이주와 철거 절차를 마무리하고, 빠르면 2027년 안에 첫 삽을 뜨는 것을 목표로 하고 있다.
청주 최초 59층 초고층 아파트 건설 계획도 이 일정과 맞물려 있다. 하지만 토지 매입과 분양 일정이 지연될수록 도시미관 훼손, 폐기물 적치로 인한 환경 문제, 우범지대화 및 중대재해 위험은 그만큼 길게 이어질 수밖에 없다.